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2015年第二季度全国主要城市地价监测报告

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2015年第二季度全国主要城市地价监测报告

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  • 发布时间:2015-07-24 12:00

【概要描述】根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2015年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下:一、总体情况(一)地价水平整体稳步上升,各用途地价环比增速呈上升态势,同比增速则持续放缓2015年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。综合、商服、住宅、工

2015年第二季度全国主要城市地价监测报告

【概要描述】根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2015年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下:一、总体情况(一)地价水平整体稳步上升,各用途地价环比增速呈上升态势,同比增速则持续放缓2015年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。综合、商服、住宅、工

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根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2015年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下:

 一、总体情况

(一)地价水平整体稳步上升,各用途地价环比增速呈上升态势,同比增速则持续放缓
  2015年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。
  综合、商服、住宅、工业地价环比增速呈上升态势,住宅地价增速较其他用途略高。第二季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.92%、0.94%、1.01%、0.80%,分别较上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26个百分点。其中,综合、商服、工业地价环比增速平稳,未超过1.0%;住宅地价增速则超过1.0%,比其他用途地价增速略高。

综合、商服、住宅、工业地价同比增速呈持续放缓态势。第二季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为3.01%、2.94%、2.71%、3.42%,分别较上一季度下降0.24、0.28、0.27、0.20个百分点,增速均未超过4.0%,属平稳波动。

重点监测城市中,地价总体水平为5179元/平方米,较上一季度增长1.27%,较去年同期增长4.02%。商服、住宅和工业地价水平分别为8729元/平方米、7609元/平方米和998元/平方米;环比增速分别为1.22%、1.29%和1.26%;同比增速分别为3.55%、3.06%和5.80%。重点城市定基地价指数稳步上升。2015年第二季度,以2000年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升,综合、商服、住宅、工业地价指数分别为238、246、277、194,较上一季度分别增加3、3、4、3个点。

(二)三大重点区域综合、住宅地价环比增速均呈上升态势;长江三角洲地区各用途地价同比增速呈上升态势,其他两大区域则呈放缓态势
  2015年第二季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持稳步上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为5117元/平方米、5775元/平方米、3756元/平方米。

从环比增速看,长江三角洲地区、珠江三角洲地区、环渤海地区综合地价增速均呈上升态势,依次为0.79%、2.61%、0.75%,分别较上一季度上升0.10、1.17和0.07个百分点。其中,珠江三角洲地区综合地价增速在连续4个季度放缓后,转为上升趋势,且增幅明显高于全国和其他两大重点区域平均水平。

分用途看,三大重点区域住宅地价增速均呈上升态势,商服和工业地价增速则变化各异。长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速依次为0.33%、0.80%、0.96%,其中,住宅地价增速较上一季度上升0.41个百分点,商服、工业地价增速分别较上一季度下降0.05和0.15个百分点。珠江三角洲地区各用途地价增速均高于全国和其他两大重点地区平均水平,商服、住宅、工业地价分别较上一季度上升0.19、1.49、1.34个百分点,为1.92%、2.93%和2.60%,其中,深圳各用途地价增速均超过3.0%,属快速增长,特别是住宅地价增速高达8.24%。环渤海地区商服、住宅地价增速分别较上一季度上升0.06和0.19个百分点,为0.76%、1.08%;工业地价增速较上一季度下降0.06个百分点,为0.36%。

从同比增速看,长江三角洲地区综合地价持续小幅上升,增速略高于全国和环渤海地区平均水平,为3.30%,较上一季度上升了0.17个百分点;珠江三角洲地区综合地价增速连续4个季度放缓,较上一季度下降1.05个百分点,为7.45%,仍处于较高位运行;环渤海地区综合地价增速也连续4个季度放缓,较上一季度下降0.60个百分点,为2.77%。

分用途看,长江三角洲地区各用途地价增速均呈上升态势,而珠江三角洲和环渤海地区各用途地价增速均呈放缓态势。长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速分别较上一季度上升0.13、0.23、0.13个百分点,依次为0.79%、1.35%、6.23%,其中,南京(64.98%)、杭州(33.67%)工业地价增速明显快于区域内其他监测城市,主要是上调工业用地最低价标准所致。珠江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速收窄,分别较上一季度下降1.57、1.50、0.15个百分点,依次为6.10%、6.69%、9.25%,商服和住宅地价增速由较快速增长降至低速增长,工业地价增速则处于较高位运行,其中,广州工业地价增速最高,为12.77%。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速分别较上一季度下降0.44、0.52、0.74个百分点,为2.90%、3.56%、1.79%,基本保持平稳运行。

(三)东部地区综合地价环比增速上升,同比增速略有放缓;中西部地区综合地价环比、同比增速均呈上升态势
2015年第二季度,全国重点城市中,东部、中部、西部地区平均地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区,西部地区综合、商服、住宅平均地价均高于中部地区,仅工业地价水平略低于中部地区平均水平。                

从环比增速看,东中西部地区的综合、商服、住宅、工业地价增速均呈上升态势。其中,东部、中部、西部地区综合地价增速分别较上一季度上升0.65、0.77、0.23个百分点,为1.71%、1.10%、0.53%,东部和中部地区保持低速运行,西部地区平稳波动。

从同比增速看,东部地区综合地价增速持续4个季度放缓,较上一季度下降0.51个百分点,为5.69%;中部和西部地区则呈上升态势,分别较上一季度上升0.71、0.07个百分点,为2.70%、2.03%,东部仍处于低速运行,中部、西部变化平稳。

(四)各类城市分用途地价持续上升,三线城市住宅地价环比增速变动幅度明显小于一、二线城市

2015年第二季度,主要监测城市中,一线城市综合、商服、住宅、工业地价水平、环比和同比增速均明显高于全国及二、三线城市平均水平;二线城市仅工业地价环比略有回落,其他各用途地价环比、同比增速回升;三线城市各用途地价平均水平整体低于全国及一、二线城市,环比增速呈上升态势,同比增速呈收窄态势。总体来看,三线城市的住宅地价环比增速变动幅度明显小于一、二线城市,反映不同类型城市间的分化程度有所加深。

一线城市,从环比增速看,综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为2.29%、1.63%、2.52%、2.33%。其中,北京各用途地价增速平稳,涨幅均保持在1.0%以内;上海综合、住宅、工业地价增速较快,商服地价增速平稳;广州综合、商服、住宅地价保持低速增长,增幅在1.0%~2.0%之间,工业地价增速较快;深圳各用途地价快速增长,均超过3.0%,其中,住宅地价增速超过8.0%。从同比增速看,综合、商服、住宅、工业地价平均增速分别为6.74%、5.30%、5.60%、8.62%。其中,北京各用途地价增速平稳,介于2.0%~3.50%之间;上海住宅、工业地价仍保持较快速和快速增长;广州工业地价快速增长,其他各用途地价处于低速增长;深圳住宅地价快速增长,超过10.0%,综合、工业地价增速较快,商服地价低速增长。

二线城市,综合、商服、住宅、工业地价环比增速分别为0.87%、1.07%、0.90%、0.68%,同比增速分别为2.95%、2.91%、2.25%、4.26%。

三线城市,综合、商服、住宅、工业地价环比增速分别为0.48%、0.50%、0.59%、0.36%,同比增速分别为1.71%、2.0%、2.19%、1.13%。另外,部分城市工业地价环比增速较快,主要是因为上调了征地补偿标准。

 (五)主要监测城市综合、住宅地价环比上涨的城市增多,地价下降的城市减少

2015年第二季度,全国主要监测城市综合地价环比增速整体呈上行趋势,82个城市地价环比上涨,较上一季度增加13个,其中,27个城市涨幅收窄,比上一季度减少3个。综合地价环比增速大于3.0%的城市增至5个,较上一季度增加了4个;83个城市的增速介于0~3.0%之间;地价下降的城市17个,比上一季度减少9个。另外,71个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%之间。与去年同期相比,城市综合地价仍保持上升态势,82个城市地价同比上涨,增速超过7.0%的城市12个,较上一季度减少1个,其中,平顶山、锦州地价增速超过10.0%;地价下降的城市为19个,较上一季度增加2个,宜宾、汕头、阜新地价下降幅度明显,超过-5.0%。

住宅地价与综合地价变化趋势保持一致,整体运行呈上行趋势。地价环比上涨的城市79个,比上一季度增加14个,其中,26个城市涨幅收窄,比上一季度减少1个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市为4个,较上一季度增加1个;地价下降的城市20个,比上一季度减少11个。此外,68个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%。与去年同期相比,地价同比上涨的城市79个,比上一季度减少2个;增速超过7.0%的城市15个,较上一季度减少1个,其中,平顶山、锦州、青岛、深圳、拉萨5个城市地价增速超过10.0%,比上一季度减少2个;地价下降的城市22个,比上一季度增加1个。

二、当前市场形势分析

(一)国内外经济总体格局未变;货币宽松态势有所强化;激发市场活力、培育经济新动力等一系列改革措施有序推进。多因素的综合作用在土地市场上有所显现

2015年二季度,世界经济复苏有所好转,美国经济在一季度停滞后温和扩张,就业增速、消费者支出及房地产市场均有所改善;欧元区6月份数据继续攀升,显示经济回暖继续,但就业增长微弱;新兴经济体增长疲软。

国内5月以来主要经济指标稳中向好,经济格局总体尚未改变,改革动作频出。国务院多次常务会议围绕激发市场活力、培育经济新动力,释放资本以助力企业减负等进行了系列部署,体现了从多角度对大众创业、万众创新的重视与扶持,从扩大信贷投放、减轻企业成本负担角度对企业良性发展、稳增长促就业予以保障。此外,频繁的降息降准,对于降低融资成本、鼓励创新,以及有效消化房地产市场库存都有着较为明确的推动作用。宽松的货币政策在二季度得以强化,效应正在逐步显化和传导。5月末,广义货币(M2)同比增长10.8%,较上月末高出0.7个百分点,仍低于一季度整体水平。

在上述因素的综合影响下,本季度各用途地价环比增速全面微升,住宅地价变化相对明显。传统商服业在“互联网+”的消费升级影响下整体不振,但个性化的新兴业态正在促使传统商服的改变与创新,商服地价也在此背景下处于相对平稳状态;部分地方工业地价的大幅上涨主要原因在于工业出让最低价标准及征地补偿标准的调整。

(二)中央和地方对于楼市去库存化的支持力度不减,新政效应有所显现,土地市场也反映出局部的回暖信号,但市场分化程度有所加深

二季度,中央层面密集的降准降息进一步释放了货币流动性,从政策导向及资金支持方面对于楼市的去库存化提供了助力。地方层面,一季度末出台的下调公积金贷款购买首套房和二套房的首付款比例和商品房转让免征营业税的期限放宽等政策实际落地,地方执行过程中在上述要求的基础上形成了各自宽严不一的标准,也有省份取消了以前政策的限制性要求。上下联动的政策合力,正在以明确的预期导向触发市场自身的调节机制,积极释放库存压力风险,推动房地产市场自身的平稳运行以及宏观经济稳增长目标的实现。

随着3月30日多部委出台的各项利好措施的逐步落实,市场观望情绪有所缓解,部分房企主动调整策略积极适应楼市“新常态”,推动现有库存的逐步消化。统计局最新数据显示,我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。5月末商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米,这是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少,商品房销售面积、销售额、住宅价格等指标均出现了企稳的迹象,带动土地市场信心提振,房地产开发企业土地购置面积同比降速与一季度大体持平,但降幅有所收窄。

全国房地产投资增速同比增速仍保持正向,但较一季度有所回落;房地产开发企业到位资金及国内贷款均呈下降趋势,值得关注的是,商品房销售额增速已转负为正,个人按揭贷款增速也在逐月上升。信贷优惠措施的效果开始显化,市场预期有所好转。楼市的回暖一定程度上带动了土地市场的预期向好,二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首,局部地区市场的上涨动力显现。  

2015年二季度,在部分城市房地产市场回暖迹象明朗的同时,整体分化现象也较为明显,据统计局数据显示,重点城市 商品房销售1-5月已转为正向增长,而非重点城市 商品房销售仍然下降。受此影响,三线城市的住宅地价环比增速变动幅度明显小于一、二线城市,反映不同类型城市间的分化程度有所加深。

(三)主要监测城市土地供应总量环比上升、同比有所下降;房地产用地供应比例有所下降,其他用地供应上升较快,所占比例超过50%

全国105个主要监测城市土地供应量环比上升,符合市场近期变化,各类用途土地供应量同比均出现下滑,商服用地最为明显。截至2015年6月30日,二季度,105个主要监测城市土地供应面积达到4.25万公顷,环比上升8.05%,同比下降22.34%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.28、0.71、1.12和2.14万公顷,环比分别减少27.98%、减少19.33%、减少3.65%、增加42.71%,同比变化分别减少43.95%、34.05%、28.62%和7.95%。受前期投资下滑、库存压力较大因素持续影响,房地产开发用地供应面积下降,供应面积约0.99万公顷,环比下降22.01%,同比下降37.22%,连续第6个季度出现同比下滑。根据供应规律,二季度保障性住房用地供应有序推进,供应面积有所上升,供应面积约0.18万公顷,环比上升39.12%(主要是一季度供地面积基数偏小),同比下降23.67%。

二季度,交通水利基础设施等其他用地占比明显提高,住宅用地占比的下降相对明显,工业用地占比较去年同期微降。商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为6.67%、16.66%、26.42%和50.25%,分别较上一季度占比下降3.34、5.66、3.21个百分点和上升12.20个百分点。与去年同期相比,分别为下降2.57、2.96、2.33和上升7.86个百分点。房地产开发用地供应量占土地供应总量的23.33%,是2011年2季度以来占比的次低值,较上一季度下降8.99个百分点,较去年同期下降5.53个百分点。保障性住房用地供应占比略有下降,占比4.25%,环比略升0.95个百分点,同比下降0.07个百分点。

三、后期走势预判及关注要点

2015年第三季度,经济结构调整仍将持续,下行压力仍然较大,中央和地方将着力把握好稳增长和控风险的平衡,通过局部风险的释放降低长期和全局风险。货币环境宽松预期逐步实现,三季度将成为全力推进落实的关键期。部分城市土地市场或将迎来转化期,地价整体趋于温和上行,城市间不论是供需博弈还是量价变动,都将显示出更为明显的分化趋势,一些存量规模较大、需求支撑不足的地区或将长期面临较大的风险。

下一步,土地利用管理要从“防风险就是稳增长”的角度,主动适应经济结构从增量扩能向“盘存用增”、效率优先发展方向的转变,通过深入研究,合理确定土地供应数量及结构的差异化要求,切实做好风险防范,并从长远角度来把握当前的用地管理思路:一是因地制宜的“限增去存”,对于前期供地量偏大的城市,通过限制新增来减少未来的存量,通过创新管理思路实现消化当期库存的目标;二是着眼新常态下经济运行的客观环境,运用好节约集约利用与促进产业结构调整的一系列政策工具。

来源:中国地价网

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