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2015年第一季度全国主要城市地价监测报告

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2015年第一季度全国主要城市地价监测报告

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  • 发布时间:2015-04-17 12:00

【概要描述】全国主要城市分用途地价同比增速曲线图(%)(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)第一季度东中西部地区地价水平值(元/平方米)(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)第一季度三大重点区域地价水平值(元/平方米)(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)第一季度一、二、三线城市地价水平值(元/平方米)2015年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为

2015年第一季度全国主要城市地价监测报告

【概要描述】全国主要城市分用途地价同比增速曲线图(%)(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)第一季度东中西部地区地价水平值(元/平方米)(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)第一季度三大重点区域地价水平值(元/平方米)(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)第一季度一、二、三线城市地价水平值(元/平方米)2015年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为

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全国主要城市分用途地价同比增速曲线图(%)

(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)第一季度东中西部地区地价水平值(元/平方米)

(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)第一季度三大重点区域地价水平值(元/平方米)

(每组从左到右分别为综合、商服、住宅、工业)第一季度一、二、三线城市地价水平值(元/平方米)

2015年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为3541元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6593元/平方米、5305元/米和746元/平方米。

各用途地价增速运行平稳,综合、住宅、工业地价环比增速回落,商服地价环比增速微升

第一季度,全国主要监测城市综合、住宅、工业地价环比增速依次为0.55%、0.53%、0.54%,分别较去年第四季度下降0.39、0.16、0.91个百分点;商服地价环比增速较去年第四季度上升0.23个百分点,为0.62%。各用途地价增速运行平稳,均未超过1.0%。

全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为3.25%、3.22%、2.98%、3.62%,分别较去年第四季度回落1.91、0.68、1.87、2.41个百分点,增速均未超过4.0%,属平稳波动。

其中,重点监测城市地价总体水平为5114元/平方米,环比增长0.72%,同比增长4.28%。商服、住宅和工业地价水平分别为8624元/平方米、7512元/平方米和986元/平方米;环比增速分别为0.77%、0.57%和0.95%;同比增速分别为3.76%、3.23%和6.25%。第一季度,以2000年为基期的重点城市平均地价指数微幅上升,综合、商服、住宅、工业地价指数分别为235、243、273、191,较去年第四季度分别增加1、2、1、1个点。

三大重点区域综合地价环比增速均有所回落;珠三角地区综合地价增速回落较为明显

第一季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持上升态势。长三角、珠三角、环渤海地区综合地价水平分别为5077元/平方米、5628元/平方米、3728元/平方米。

从环比增速看,长三角地区、珠三角地区、环渤海地区综合地价增速均呈回落态势,分别为0.69%、1.44%、0.68%,较去年第四季度分别下降0.78、0.31和0.05个百分点。珠三角地区综合地价增速持续放缓,但仍高于全国和其他两大重点区域平均水平。

从同比增速看,长三角地区综合地价持续小幅上升,为3.13%,增速较去年第四季度上升了0.25个百分点,但增速仍低于全国及其他两大重点区域平均水平;珠三角地区综合地价增速由高位降至较高位运行,回落较明显,较去年第四季度下降5.56个百分点,为8.50%;环渤海地区综合地价增速继续放缓,较去年第四季度下降0.86个百分点,为3.37%。

分用途看,三大重点区域商服地价环比增速均有所上升,工业地价增速则呈收窄趋势。珠三角地区各用途地价增速均高于全国和其他两大重点地区平均水平,与去年第四季度相比,商服、住宅地价分别上升0.68和0.17个百分点,为1.73%和1.44%;工业地价增速下降0.98个百分点,为1.26%。环渤海地区商服地价增速较去年第四季度上升0.13个百分点,为0.70%;住宅、工业地价增速则分别下降0.03、0.15个百分点,为0.89%、0.42%。

而三大重点区域住宅地价同比增速呈放缓态势,商服、工业地价增速变化各异。长三角地区商服、住宅地价增速继续回落,较去年第四季度分别下降0.04和0.75个百分点,为0.66%、1.12%;工业地价增速则持续上升,较去年第四季度上升1.12个百分点,为6.10%。珠三角地区商服地价增速有所回升,较去年第四季度上升1.30个百分点,为7.67%;住宅、工业地价增速持续收窄,且幅度较大,分别较去年第四季度下降3.92、7.65个百分点,增速为8.19%、9.40%,住宅和工业地价增速由快速增长降至较快速增长。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速较去年第四季度分别下降0.96、1.13、0.56个百分点,为3.34%、4.08%、2.53%,基本保持平稳运行。

一、二、三线城市地价整体走势趋同;一线城市地价增速高于全国及二、三线城市

第一季度,主要监测城市中,一线城市各用途地价水平、环比和同比增速均明显高于全国及二、三线城市平均水平;二线城市仅商服地价环比加速上升;三线城市各用途地价环比、同比增速回落。就住宅地价分析,一、二、三线城市环比增速分别为1.13%、0.37%、0.49%,较去年第四季度分别微降0.06、0.23和0.12个百分点;同比增速分别为7.11%、1.88%、2.63%,分别下降4.16、2.00和0.74个百分点。本季度各用途地价走势的分化在同类城市内部相对明显,地价涨跌各异,土地市场的差异化范围有所扩大。

一线城市,从环比增速看,综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为1.40%、1.45%、1.13%、1.68%。其中,北京各用途地价增速平稳,涨幅均在1.0%以内;上海工业地价快速增长,住宅地价低速增长;广州各用途地价保持低速增长,增幅在1.0%~2.0%之间;深圳住宅地价略有下降,商服、工业地价保持低速增长。从同比增速看,综合、商服、住宅、工业地价平均增速分别为7.60%、6.71%、7.11%、8.53%。其中,广州各用途地价增速仍保持高位运行,均超过10.0%;上海住宅、工业地价分别属于较快速和快速增长;深圳工业地价由去年第四季度高速增长转为本季度低速增长;北京各用途地价增速介于3.80%~4.60%之间。

二线城市中,青岛住宅地价环比、同比涨幅最高,分别达到了3.92%和11.57%;昆明住宅地价环比下降1.70%,在同类城市环比变化中最低;宁波住宅地价同比下降幅度最大,降幅为6.56%。

三线城市中,锦州住宅地价环比涨幅最高,环比上涨4.44%;住宅地价环比增速最低的城市是阜新,下降2.53%;平顶山住宅地价同比增速最高,同比上涨23.18%;汕头住宅地价同比下降8.42%,在同类城市中下降幅度最大。

综合、住宅地价环比、同比增速变化态势有所延续,住宅地价环比下降的城市占三成

第一季度,全国主要监测城市综合地价环比增速整体运行平稳,地价环比上涨的城市69个,较去年第四季度减少5个;78个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%之间。与去年同期相比,综合地价仍保持上升态势,85个城市综合地价同比上涨,但增速高位运行,超过7.0%的城市个数由去年第四季度的20个减少至本季度的13个;负增长的城市为17个,较去年第四季度增加1个。

住宅地价与综合地价变化趋势保持一致,整体运行平稳。环比上涨的城市65个,比去年第四季度少6个;住宅地价环比增速超过3.0%的城市为3个,与去年第四季度持平;环比下降的城市31个,比去年第四季度增加1个城市。75个城市的增速处于-1.0%~1.0%的平稳区间。与去年同期相比,同比上涨的城市81个,比去年第四季度减少2个;增速超过7.0%的城市由去年第四季度的20个减少至本季度的16个,其中,7个城市的地价增速大于等于10.0%,比上一季度减少4个;同比下降的城市21个,比上一季度增加1个。

■市场形势

经济下行压力持续,市场延续观望情绪

经济增速放缓,流动性宽松效果尚未显现,多重因素决定了地价环比涨幅收窄

第一季度以来,世界经济复苏缓慢,美国就业市场呈现积极态势,但制造业指数走低;欧元区受益于量换宽松(QE)政策实施,经济现回暖迹象,失业率有所下行;新兴经济体采购经理指数(PMI)筑底;但全球贸易增速放缓,通胀水平依然低迷。

国内宏观经济增长稳中偏弱,下行压力较大,一是“新常态”时期经济增长动力转型加速,国内依靠投资和要素驱动发展模式难以为继,经济增速放缓和需求不足的状况未根本性改善,制造业景气程度不容乐观;二是基数效用和节日因素共同影响整体经济,投资增速放缓,工业产出增速下滑明显,第一季度经济开局弱于预期,宏观经济增长趋弱从根本上决定了第一季度地价整体同比回落,环比涨幅继续收窄。

货币政策定向调节,流动性进一步宽松,但政策的作用显化存在滞后性。2月末,广义货币(M2)同比增长12.5%,累计增速在1月降至历史低点后略有回升,但资金到位率较低,社会融资规模依然较弱,企业投资意愿走低。央行调整政策释放流动性,但尚未对土地市场产生明显影响,土地需求方资金层面依然较紧,加之近期市场谨慎情绪、经济增幅放缓及证券行业资金吸收力增强,土地市场供需弱化。在流动性预期宽松但未产生影响的情况下,第一季度,房地产开发资金来源利用外资增幅明显,国内贷款同比涨幅下降,土地市场延续前期的平稳上升态势,但是上涨幅度有所减弱。

随着行政部门简政放权,商业、服务业市场活力逐步释放,第一季度非制造业商务活动指数继续保持在扩张区间,商服用地市场稳中有升,商服地价涨幅有所扩大。

房地产新政效应尚未显化,房地产用地成交萎缩,住宅地价增速放缓

第一季度,房地产市场呈现惯性调整态势,市场继续理性回归,市场对资源配置的决定作用成为供求变化的主要因素。受此影响,市场观望情绪延续前期态势,2月份房地产开发投资月度累计增速创2011年以来新低,开竣工面积、商品房销售等相关指标均出现下滑。3月1日起,不动产统一登记正式落地,尽管产权登记不直接影响房价,但市场需求仍然倾向谨慎。土地市场成交量萎缩,上涨动力收缩,价格涨幅放缓。

中央和地方层面房地产政策调整加速,更加注重在“盘存用增”上精准发力。1月,住建部下发提高住房公积金利用率、降低公积金使用门槛的通知;国税总局表示,2015年“营改增”范围将扩大到房地产业,对于降低中间环节税负、增强市场活力具有导向性意义。2月,央行先后实施降准和降息,提高社会资金的充裕度。3月,两会期间,政府工作报告提出“支持居民自住和改善性住房需求,稳定住房消费”,为2015年房地产市场发展方向定下基调。月底多部委密集出台措施提升市场信心。在政策合力之下,房地产调控进一步趋向市场化。地方层面,北京、上海、广州、济南等城市出台了降低首付或促进公积金使用的相关措施;福建省放宽购房条件,资源的行政性配置方式退出倾向明显。同时,“分类指导、因地施策,落实地方政府主体责任”的治理模式,提升了地方政府的行政自主权,政策差异性逐步显现。在上述综合背景影响下,第一季度住宅地价平稳上涨,但诸多新政效应显化尚需时间,在前期市场氛围的延续下,住宅地价同比增速持续放缓。

工业用地方面,多地探索实施弹性出让制度,推进工业用地资源的市场化配置。第一季度,随着2014年部分城市工业用地出让最低价标准调整的刺激作用逐步消释,主要城市工业用地政策调整的消化,工业地价重归平稳,全国主要城市和重点监测区域工业地价环比、同比均出现涨幅回落的态势。

各用途土地供应量环比均出现下降;房地产用地供应比例提高,且一线城市占比上升幅度较大

全国主要监测城市土地供应量环比回落,符合土地供应周期性规律,各类用途中,仅交通、水利等其他用地供应量同比微涨。

第一季度105个主要监测城市土地供应面积达到3.93万公顷,环比减少54.11%,同比减少17.35%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.39、0.88、1.16和1.50万公顷,环比分别减少22.16%、29.46%、23.65%和71.74%,同比变化分别为减少30.24%、33.06%、16.39%和微涨0.48%。

受前期投资下滑、产业结构调整和季节性供地周期因素影响,房地产开发用地供应面积下降,供应面积约1.27万公顷,环比下降27.35%,同比下降32.21%,连续第5个季度出现同比下滑。根据供应规律,第一季度保障性住房用地供应初步开展,供应面积有限,供应面积约0.13万公顷,环比减少64.17%,同比减少22.25%。

新常态下土地供应在“稳增长”、“调结构”的动态平衡下,各用途供应结构持续调整。第一季度,住宅用地占比的增长相对较高,工业用地占比较去年同期微降,交通水利基础设施等其他用地占比有所下降。商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为10.01%、22.32%、29.63%和38.04%,分别较上一季度占比提高4.11、7.80、11.82个百分点和降低23.73个百分点。与去年同期相比,分别为减少1.85、减少5.24、增加0.34和增加6.75个百分点。

房地产开发用地供应量占土地供应总量的32.33%,是2011年第二季度以来占比仅次于去年同期的第二高值,较上一季度增加11.91个百分点,较去年同期减少7.09个百分点。房地产开发用地供应占比明显提高,一线城市比例上升最为明显,比例上涨了42.23个百分点,远高于二、三线城市。保障性住房用地供应占比略有下降,占比3.30%,环比略降0.93个百分点,同比下降0.21个百分点。

■后市预判

利好政策综合发力,土地成交量或将回升

第二季度,经济结构调整持续,下行压力依然存在,中央和地方或将加力“稳增长”政策对冲下行风险,在第一季度利好政策的综合发力下,土地市场成交量或将回升,需求放大。但在差异化政策的影响下,不同城市土地市场表现和政策实施细则均将出现明显分化,预计第二季度供需紧张的热点城市供需热度回升,地价涨幅略有扩大,存量规模较大、去化周期长的城市地价基本保持稳定。

下一步,一是在适度灵活的同时保持定力,在差异化管理中,地方政府应提高自主性,但需注意坚持市场化导向,慎用行政手段干预市场;二是要落实好已经出台的一系列有利于“稳增长、调结构、惠民生”的政策工具,同时深入开展政策跟踪评估,总结经验教训,完善行政决策体制机制,提高政策设计的前瞻性、科学性和规范性。

(全国主要监测城市指105个监测城市,其中二线城市包括除一线城市外的直辖市、省会城市和计划单列市,共32个,三线城市是除一线、二线城市外的其余69个城市;重点监测城市指直辖市、省会城市和计划单列市)

来源:国土资源报网

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