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地价环比增速微升 政策持续以稳为主——全国主要城市地价监测报告与形势研判

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地价环比增速微升 政策持续以稳为主——全国主要城市地价监测报告与形势研判

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  • 发布时间:2015-02-09 12:00

【概要描述】监测数据地价水平持续上涨一线城市活跃度较高2014年第四季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为3522元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6552元/平方米、5277元/平方米和742元/平方米。综合、住宅、工业地价环比增速略有上升,综合、商服、住宅地价同比增速持续放缓2014年第四季度,全国主要监测城市综合地价环比上涨0.94%,较上一季度上升0.

地价环比增速微升 政策持续以稳为主——全国主要城市地价监测报告与形势研判

【概要描述】监测数据地价水平持续上涨一线城市活跃度较高2014年第四季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为3522元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6552元/平方米、5277元/平方米和742元/平方米。综合、住宅、工业地价环比增速略有上升,综合、商服、住宅地价同比增速持续放缓2014年第四季度,全国主要监测城市综合地价环比上涨0.94%,较上一季度上升0.

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    监测数据

地价水平持续上涨一线城市活跃度较高

2014年第四季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为3522元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6552元/平方米、5277元/平方米和742元/平方米。

综合、住宅、工业地价环比增速略有上升,综合、商服、住宅地价同比增速持续放缓

2014年第四季度,全国主要监测城市综合地价环比上涨0.94%,较上一季度上升0.16个百分点,在前三季度持续放缓后,出现微升;商服地价环比增速较上一季度收窄0.41个百分点,为0.39%;住宅地价环比增速为0.69%,较上一季度上升0.27个百分点;工业地价环比增速为1.45%,较上一季度上升0.28个百分点。

全国主要监测城市综合、商服、住宅地价同比增速依次为5.16%、3.90%、4.85%,较上一季度分别回落1.26、2.21、2.13个百分点,增速持续放缓;工业地价同比增速温和上升,为6.03%,较上一季度上升0.12个百分点,综合、住宅、工业地价增速处于低速运行,商服则为平稳波动。

重点监测城市中,地价总体水平为5077元/平方米,较上一季度增长1.34%,较2013年同期增长7.23%。商服、住宅和工业地价水平分别为8558元/平方米、7469元/平方米和977元/平方米;环比增速分别为0.32%、0.75%和2.49%;同比增速分别为4.91%、5.91%和9.85%。

三大重点区域综合地价环比增速保持低速、平稳运行,珠三角地区工业地价同比增速高位运行

2014年第四季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持上升态势。长三角、珠三角、环渤海地区综合地价水平分别为5042元/平方米、5548元/平方米、3703元/平方米。

从环比增速看,长三角和环渤海地区综合地价增速由上一季度的放缓转为回升态势,分别为1.47%、0.73%,较上一季度上升了1.47和0.13个百分点;珠三角地区综合地价增速持续放缓,为1.75%,较上一季度下降0.98个百分点,但仍高于全国和其他两大重点区域平均水平。

从同比增速看,长三角地区综合地价增速低于全国及其他两大重点区域平均水平,为2.88%,较上一季度上升了0.11个百分点;珠三角地区综合地价增速仍保持高位运行,为14.06%,但较上一季度下降1.56个百分点;环渤海地区综合地价增速继续放缓,较上一季度下降0.43个百分点,为4.23%,保持温和上涨。

分用途看,长三角地区商服、住宅、工业地价增速分别较上一季度上升0.29、0.85、2.68个百分点,依次为0.22%、0.44%、3.11%。珠三角地区商服、工业地价增速放缓,较上一季度分别下降0.02、2.13个百分点,为1.05%和2.24%。环渤海地区各用途用地地价增速平稳,商服地价增速放缓0.33个百分点,为0.57%;住宅、工业地价增速分别较上一季度上升0.13、0.28个百分点,为0.92%、0.57%。

而三大重点区域商服、住宅地价同比增速均呈放缓态势,工业地价增速变化各异。长三角地区商服、住宅地价增速较上一季度分别回落0.58和1.56个百分点,为0.70%、1.87%;工业地价增速则较上一季度上升2.07个百分点,为4.98%。珠三角地区商服、住宅、工业地价增速较上一季度分别下降2.65、3.17、0.17个百分点,依次为6.37%、12.11%、17.05%,住宅和工业地价增速仍处于高位运行,商服地价降至低速运行区间。环渤海地区商服、住宅地价增速较上一季度分别下降1.08、0.68个百分点,为4.30%、5.21%,保持低速增长;工业地价增速为3.09%,较上一季度上升0.06个百分点。

综合、住宅地价同比下降的城市增多,一线城市地价同比增速高于二、三线城市

2014年第四季度,全国主要监测城市综合地价环比增速整体运行平稳,74个城市地价环比上涨,较上一季度减少2个。综合地价环比增速大于3.0%的城市仅有2个,与上一季度持平;环比下降的城市由上一季度的21个增至25个。另外,68个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%之间。与2013年同期相比,城市综合地价仍保持上升态势,88个城市地价同比上涨,增速超过7.0%的城市由上一季度的27个降至20个,比上一季度减少6个;同比下降的城市为16个,较上一季度增加8个。

一线城市综合、商服、住宅、工业地价水平值、同比增速均明显高于全国及二、三线城市平均水平;二线城市工业地价环比增速高于全国及一、三线城市平均水平;三线城市各用途地价平均水平值整体最低,环比、同比增速平稳。

住宅地价与综合地价变化趋势保持一致,整体运行平稳,环比上涨的城市71个,比上一季度多1个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市为3个,与上一季度持平;环比下降的城市由上一季度的27个增至30个。与2013年同期相比,同比上涨的城市由上一季度的89个减至83个;增速超过7.0%的城市由上一季度的31个减至20个。

各线城市的住宅地价环比增速均有所回升,一线城市环比增速上升幅度最高,二线城市次之。一、二、三线城市住宅地价环比涨幅较上一季度分别上涨0.44、0.32和0.17个百分点。

异常交易地块数量继续回落,一线城市活跃度相对较高

2014年第四季度上报成交异常交易地块19宗,环比降幅24%,同比减少更为明显,降幅超过90%。总体看来,各地成交的异常地块数量较第三季度继续回落,平均溢价率与竞价轮次等指标呈现上升趋势,主要是受11月份成交的一宗地块相关指标较高影响;一线城市上报异常地块数量占总数的将近一半,表明市场下行中,一线城市的活跃度依然较高。

(重点监测城市指直辖市、省会城市和计划单列市。)
 
    市场形势

经济下行风险较大市场平稳中见分化

国内信贷放松,经济有所企稳,土地市场平稳运行

2014年第四季度以来,国内投资放缓,房地产市场疲弱,生产资料价格普降,政府改革和经济结构调整短期内作用难以显现,制造业年内整体低迷,工业增长缓慢,经济下行压力依然较大。国家统计局数据显示,12月中国PM指数为50.1%,微高于临界点,已连续3个月下滑,降至2013年7月份以来的最低,第四季度经济表现不及第三季度,表明我国经济增长动力依然不足。

资金层面,2014年11月末,广义货币同比增长12.3%,增速分别比上月末和2013年同期低0.3个和1.9个百分点,低于预期,处于年内较低水平,经济下行中社会融资成本过高导致货币流通速度下降,同时外汇占款增速下降,房地产开发资金利用外资出现年内的增速下滑,资金风险叠加。11月21日,央行实施了自2012年7月份以来的首次降息,旨在通过降息有效降低融资成本提振经济。社会普遍认为,降息对房地产市场利好,房地产市场开发投资和销售企稳回升的预期有所加强,随着个人购房信贷的进一步放宽,房地产市场成交量略有回升,部分热点区域的土地市场出现回升,但对热度较低的土地市场影响有限,总体来看,土地市场基本平稳。

受上述因素的综合影响,主要监测城市的综合地价环比涨幅略有上升,涨幅收窄的城市继续减少,环比增速超过3%的城市与上一季度持平,依然仅有2个。

房地产调控的行政管制手段大范围退出,市场化改革加速,土地市场分化明显

截至2014年第四季度,全国已有40多个城市取消限购政策,尤其是“9·30”住房贷款新政实施后,房地产市场回暖预期有所加强。2014年10月9日三部委出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,多地调整公积金政策,降低门槛、提高额度、实行异地互贷等,有效支持了自住性需求的释放。多重政策叠加效应增强,房地产市场出现了短期企稳的迹象,行业基本面调整放缓。但受制于政策刺激力度和个人购买能力,加之前两年出让的住宅用地近期项目集中入市,楼市供销矛盾依然突出,市场并未见明显改善,楼市新政效应未及预期,对土地市场传导作用有限。

2014年12月,中央经济工作会议召开,连续第二年未直接提及“房地产调控”,会议对土地制度改革、区域经济建设和保障民生等方面进行阐述,表明中央政府对房地产业的角色定位发生重要转变。同时,在不动产统一登记启动、房地产税立法研究推进、新型城镇化建设加速、棚户区改造和共有产权房推行的背景下,房地产调控中“分类指导、精准调控”成为重要手段,去行政化、市场化和长效化趋势稳步推进。

土地市场整体调整的趋势并未改变,但分化更加明显。2014年第四季度,住宅地价环比有所上涨,同比涨幅继续收窄,环比、同比下降的城市个数均有所增加,一线城市涨幅高于二、三线城市,城市土地市场分化明显。

土地供应总量环比上涨明显,其中交通、水利基础设施等其他用地供应上涨幅度较大

2014年第四季度,土地供应量环比上升,除商服用地以外,各类用途用地供应量环比明显上升,符合年内土地供应的一般规律;而商服、住宅、工业用地供应同比均有所下降。

第四季度,105个主要监测城市土地供应面积达到8.57万公顷,供应量环比大幅增加75.30%,同比减少17.35%。其中商服用地环比减少4.13%,住宅、工矿仓储用地、交通和水利基础设施等其他用地分别增加21.25%、2.65%和186.40%,同比变化分别减少45.37%、44.87%、38.49%和增加12.50%。房地产开发用地供应面积约1.75万公顷,环比增加12.63%,同比减少45.01%。第四季度各地保障性住房用地供应力度加大,供应面积约为0.36万公顷,为年内季度最高,环比大幅上涨81.59%,同比下降33.47%。

2014年第四季度,土地供应结构相对第三季度发生重要转变,主要是在经济复苏乏力的背景下,房地产开发投资疲弱,基建投资需求旺盛。各地为拉动经济增长,大规模推进基础设施建设,作为稳增长、惠民生的重要手段,交通、水利基础设施等其他用地供应大幅增加,供应占比达到2008年以来单季度最高。

后市预判

改革红利释放可期财税金融政策影响加重

2015年,随着内外环境稳中向好,中央经济发展思路转变,在稳增长、防通胀的目标权衡下,对转方式、调结构、控风险、促创新、保民生提出了更高要求。经济发展“新常态”思维将进一步融入宏观政策顶层设计和体制机制深化改革中,尽管经济全面进入增速换挡期,产能过剩、风险累积、房地产市场调整等制约增长的因素依然存在,但随着国内货币政策宽松、重点领域改革培育新的经济增长点,改革红利释放可期,预计中国经济仍将处于提质增效、持续调整进程。

在此背景下,土地市场宏观政策以“稳”为主,市场对资源配置的决定性作用将进一步落实,配合制度完善,财税、金融等经济手段对市场的影响将显著加强。预计2015年第一季度,土地价格走势总体平稳微升,局部地区分化态势更加明显。

下一步,一是要关注货币金融政策对土地市场的影响,同时深化土地市场与相关经济指标变化的周期性研究,适应、探索并优化“新常态”下的管理模式;二是深化土地供应制度改革,完善地价形成机制,在产业结构调整、经济转型升级和区域战略发展进程中发挥好土地的要素作用,促进土地资源合理配置和节约集约利用。

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